地产就是这样一桩看起来很有万恶资本主义色彩的产业,五十亿投资的商业地产,地产商可能只出了一小半亿资金,然后陆陆续续贷款凑上了另外的一大半,项目建成开始创收,然后用利润来慢慢偿还贷款,最后的结果就是地产商只用了十几亿甚至更少的资金,就撬动了五十亿规模的大项目。
而银行借给他的钱里,有可能就有你存进银行的几万块钱存款,银行每年给你几百块钱的利息,用你的钱从开发商那里赚上千块钱的利息,然后开发商用你的钱,开发出的地产项目导致房地产价格不断上涨,最后你自己却买不起属于自己的一砖一瓦,这就是资本游戏。
都说首富同时也等于首负,这句话如果用在地产商身上,真的是一点都不假,就比如万达,固定资产值七千多亿,债务五六千亿,但是只要控盘的大佬能够稳住局面,不让企业的财政问题过危险线,债务就根本不是什么问题,慢慢赚慢慢还就是。
总而言之,人家用的是自己的头脑,加上你存在银行里的钱,然后再来赚你口袋里的钱,只要稳住局面,就必然稳赢不亏。
像李牧构思的旅游项目,由于本身是一种地方产业投资,又能提升当地经济,改善当地财政收入结构,所以跟商业地产完全不是一码事,他不会在这里开发任何用于销售的产权,所有古城项目全部以集群式旅游产业的模式运作,跟当地政府谈一个年限,年限一到,所有产业全部过渡给当地政府,自己不会带走一砖一瓦。
蔚澜想明白了李牧的构思,梳理清了地皮以及资金的解决方案,但还有一个问题是她所不能确定的,于是她问李牧:“做这样的大项目,风险其实还是挺大的吧?我们未来的营收能力很难预估。”
李牧微微一笑,说:“燕京快两千万人口了,人均收入在全国也比较靠前,私家车也越来越多,所以将来燕京城市人口的周边游一定是一个非常大的产业,那么在这么大的产业面前,有几个真正有竞争力的大旅游项目?无论是十渡,还是八达岭、雁栖湖、青龙峡以及秘云水库,这样的旅游景点都有一个特点,那就是小。
景区可能很大,但是旅游产业无法形成集群,什么叫集群?不是多了就叫集群,多,而且还都归一个集团管控、能够像集团军一样协同作战的,才叫集群,你看十渡周围的景点、酒店、餐饮、农家乐,哪个不是各自为战、互相竞争,他们怎么可能形成集群?唯独我们这种整体一盘棋式的大规模旅游产业,才能够形成集群,所以,一旦我们的集群搭建成功,我们就能够形成独一无二的竞争力,更何况我手里有强大的推广资源,想推一个旅游产品还是很容易的。
这样的一个项目,两到三年的建设周期,两到三年的试运营周期,试运营之后就能进入黄金期,收回实际投资可能也就是两三年的事情,剩下的两三年,一边赚钱,一边还贷,如果这个项目做起来了,我们就可以把这个项目当成一个品牌做全国范围内的输出,在国内建三五个高端的人造古城,甚至可以筹建大型影视以及旅游基地,这就是我们未来的旅游产业第一步。”
蔚澜仔细思忖半晌,李牧说的虽然很全面,在她看来还是有不小的风险,例如高速公路什么时候才能修通、国民经济是否能够支撑这样的高端周边旅游、国民的消费习惯是否能够从追逐知名景区,转换成追逐人造集群式旅游项目,这些还都是未知数。
不过,她对李牧有着绝对的信任,在她看来,虽然这个项目还有很多未知数,但只要李牧说它可以,它就一定可以!
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